Neues Mietecht ab 01.05.2013

  • Energetische Modernisierung

    Zitat

    Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB)


    Mietminderung ist also erst ab dem 4. Monat zulässig. Das gilt jedoch wirklich nur für energetische Modernisierungen. Bei allen anderen Arten kann die Mietminderung wie bisher erfolgen.


    Modernisierungskosten
    Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden. Wenn die Modernisierung aber gleichzeitig mit Erhaltungsaufwendungen ( die allein der Vermiete zu tragen hat) geschehen, müssen diese Kosten vorher herausgerechnet werden.


    Härtefallprüfung geändert
    Bisher musste Modernisierungsmaßnahmen so lange aufgeschoben werden, bis eine Härtefallprüfung abgeschlossen war. Jetzt hat sie ein Härtefallantrag keine aufschiebende Wirkung mehr. Die energetische Modernisierung kann direkt beginnen und die Härtefallprüfung wird auf das Mieterhöhungsverfahren verlagert.


    Bedeutet:
    Wenn man bisher nicht in der Lage war, die spätere Mieterhöhung zu tragen, mussten alle Modernisierungsmaßnahmen so lange gestoppt werden, bis das geklärt war. Bei einer energetischen Modernisierung, muss der Mieter sie aber zunächst durchführen lassen .. damit alles möglichst schnell energieeinsparend wird. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.


    Nachweispflicht für Vermieter geändert
    Bisher war es nötig, teure Gutachten anfertigen zu lassen, um den Nutzen einer energetischen Modernisierung zu begründen.
    Das verursacht natürlich hohe Zusatzkosten, die dann doch wieder "irgendwie durch die Mieter getragen werden müssen".
    Jetzt geht es einfacher, indem man nicht jeden Einzelfall exakt nachweisen muss, sondern auch allgemeine Pauschalaussagen heran ziehen kann.


    Beispiel:
    "Holzfenster sind energetisch nicht so gut, wie gut isolierte moderne Kunststofffenster. Deshalb werden sie ausgetauscht."
    Diese Aussage genügt dann faktisch schon .. weil es ja wirklich stimmt und allgemein bekannt ist.


    Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss jetzt auch die energetische Ausstattung berücksichtigen
    Die Miete für 50 qm in gleicher Lage und in einer gleich alten Wohnung, ist also jetzt nicht mehr überall gleich. Wenn eine Wohnung nicht energetisch modernisiert wurde, kann/darf sie nicht so viel Kosten wie eine bereits modernisierte Wohnung.


    Mietnomaden


    Räumungsklagen müssen jetzt vorrangig von den Gerichten behandelt werden
    Der Vermieter darf nicht einfach das Nutzungsrecht vorenthalten = er kann den Mietnomaden nicht einfach "rauswerfen".
    Damit der Fall aber möglichst schnell abgeschlossen werden kann, müssen Räumungsklagen jetzt allen anderen Zivilverfahren vorgezogen werden und alle Fristen sind so kurz wie möglich zu halten.


    Sicherungsanordnung für Mieter
    Das Gericht kann festsetzen, dass ein Mieter, die während eines Mietverfahrens fälligen Mieten, auf ein Sonderkonto einzahlt.
    Das soll dazu führen, dass der Vermieter nicht nach einem längeren Prozess plötzlich die ihm zustehende Miete nicht bekommt, weil der Mieter zahlungsunfähig ist.


    Weigert sich ein Mieter, kann der Vermieter ihn schneller als üblich "an die Luft setzen".


    "Berliner Räumung" wird rechtsgültig
    Bei einer Wohnungsräumung muss der Gerichtsvollzieher jetzt nicht die ganze Wohnung räumen und die Sachen einlagern lassen.
    Es genügt, wenn er den Mieter "vor die Tür setzt".
    Die Haftung für das Eigentum des Mieters in seiner ehemaligen Wohnung, beschränkt sich für den Vermieter dann nur noch auf Vorsatz oder grob fahrlässiges Verhalten.


    Bedeutet:
    Der Vermieter könnte einfach die Sachen in einen Keller schaffen und dann darauf warten, dass der Ex-Mieter sie irgendwann abholt.
    Dadurch muss der Vermieter nicht die Kosten für eine Räumung vorstrecken .. die er vielleicht dann noch einmal extra einklagen müsste. Das spart dem Vermieter viel Geld.


    Räumungstitel könne auch auf Untermieter erstreckt werden
    Bisher konnte nur der eigentliche Mieter "geräumt werden". Ist er nicht da, sondern nur ein Untermieter oder andere Person, konnte die Räumung nicht vollstreckt werden.
    Dieser Trick zieht jetzt nicht mehr. Der Räumungstitel kann jetzt schnell so erweitert werden, dass es faktisch egal ist, wer sich gerade aktuell in der Wohnung aufhält.

    Contracting (Wärmelieferung durch gewerbliche Spezialanbieter)

    (Wirksam ab 01.07.2013)


    Der Vermieter entscheidet
    Wenn der Vermieter die Wärmeversorgung bisher selbst geregelt hat, so darf er die Wärmeversorgung auch an einen gewerblichen "Wärmeprofi" übertragen, der energie- und kostensparender arbeitet.


    Der Mieter trägt die Kosten
    Der "Contractor" (Wärmelieferant) muss entweder eine eigene Anlage errichten oder die Wärme aus einem eigenem Netz bereitstellen (z.B. Fernwärme). Die dafür nötigen Wartungs- und Instandhaltungskosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
    Wenn der "Contractor" ..


    jetzt kann ich nicht mehr anders als den "Erfinder des Begriffes" zu rügen: "Contractor" ist kein Wort, das ein normaler Mieter verstehen könnte.
    "Kontraktnehmer" ist ein deutscher (veralteter) Begriff, der nicht einfach mit "Contractor" übersetzt werden kann und darf.
    "Vertragsnehmer" = ein Dienstleister, der eine vertraglich vereinbarte Dienstleistung erbringt .. und nicht nur auf Wärmelieferungen beschränkt ist.
    Das Gesetz ist für deutsche Bürger, die deutsch schreiben und sprechen geschaffen worden. Da kann man erwarten, dass auch allgemeinverständliche deutsche Begriffe verwendet werden !!! :thumbdown:


    ... wenn also der Contractor die bestehende Anlage nur übernimmt und sie kosteneffizienter betreibt, dann muss der Mieter keine Zusatzkosten bezahlen.
    In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.


    "Münchener Modell“ wird unzulässig
    Nach einer Objektübernahme gibt es einen 3jährigen Kündigungsschutz, der auch durch Landesregierungen auf bis zu 10 Jahre verlängert werden können.
    Das "Münchener Modell" war so, dass eine Gesellschaft ein Objekt kaufte und gleich Eigenbedarfskündigungen für ihre Gesellschafter schrieb, um die Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen/überlassen zu können.


    Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gesenkt
    Ab jetzt kann die Angleichung auf ortsübliche Vergleichsmieten von 20% auf 15% von den Bundesländern gesenkt werden



    Sollte ich etwas nicht ganz verständlich beschrieben haben, könnt ihr den "offiziellen Text" gerne unter http://www.bmj.de/DE/Buerger/g…recht/Mietrecht_node.html noch einmal nachlesen.